안녕하십니까.
부동산전문 변호사 법무법인 민본입니다.
최근 상가 부동산 관련 상담을 하다보면 임대인,
임차인 지위를 막론하고 임대차보호법에 대해 여쭈어 보십니다.
상가임대차보호법을 막연히 "10년 동안 한 곳에서 장사 할 수 있는 법",
"월세 못 올리는 법", "임차인에게만 좋고 임대인에게는 불리한 법" 등으로
알고 계시더라고요.
오늘은 상가임대차보호법에 대한 오해와
적용 조건을 설명드리고자 합니다.
우선 모든 임차인이 상가임대차보호법에 따라
10년을 보장받을 수 있는 것이 아닙니다.
상가건물임대차보호법을 적용 받기 위해서는 특정한 조건을 충족해야 하죠.
사업자등록이 가능한 건물 일 것
영리 활동을 목적으로 할 것
지역별 환산보증금 이하일 것
위 조건을 갖추어야만 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권,
권리금보호 등이 가능합니다.
이제 막 자리를 잡기 시작했는데, 임대인이 월세를 왕창 올려버리면 정말 난감하겠죠?
상가임대차보호법은 과도한 월세 증가를 방지하여 임차인의 사업안정을 돕고자
월세 증가 폭을 5%로 제한해줍니다.
또한 임차인은 계약 만료 6개월~1개월 전에 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
이때 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없죠.
임차인의 갱신요구권을 거부할 수 없다니,
임대인에게 너무 부당한 거 아닌가요?
그러나 아래와 같은 사유가 인정된다면 거절할 수 있습니다.
1) 임대료를 3기 이상 연체
※임대인이 변경됐다면 연체 차임은 새 임대인 기준으로 판단. 즉, 이전 임대인에게 연체된 횟수는 새 임대인에게 넘어가지 않음
2)거짓, 부정한 방법으로 임차
3) 협의 하에 임대인이 이사비용 등 보상을 제공했을 때
4) 임대인 동의 없이 임차인이 건물을 제3자에게 무단으로 전대했을 때
5) 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중과실로 파손한 경우
6) 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없을 때
7) 임대차 계약 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획임을 임차인에게 고지하고 그 계획을 따르는 경우
8) 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실 등 안전상의 우려가 있는 경우
9) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
10) 임차인이 임대인의 정당한 보존 행위를 방해하는 경우
우리는 여기서 케이스 바이 케이스라는 사실을 명심해야 합니다.
인터넷에서 나와 비슷한 사례를 보고 덥썩 행동부터 했다가
낭패를 본 분들이 많기 때문이죠.
임대차 계약을 앞두고 있거나 계약 갱신을 요구
또는 거절을 해야 하는 입장이라면,
나한테 불리한 점은 없는지, 상대가 내 권리를 침해하고 있진 않는지
부동산 전문 변호사에게 자문을 구해야 합니다.
부동산전문 박채훈 대표변호사
잠깐의 수거로움으로 자신의 정당한 권리와 이익을 보장받을 수 있다면
전문적인 변호사 상담은 충분히 가치 있는 일일 것입니다.
