우리나라에서 재산 중 큰 비중을 차지하는것

중에 하나가 바로 부동산입니다.

전 국민의 바램이 바로 "내집 마련" 이었던 때도 있었습니다.

물론 지금도 대부분의 사람들은 이사 걱정 없는

내집 마련을 꿈꾸며 살아가고 있습니다.

 

우리나라는 건물과 토지를 별개로 해석하고 있어

부동산 법리가 매우 복잡하게 발달되었습니다.

또, 매년 새로운 문제들로 그 관련 판례들이

많이 축척되어 있기도 합니다.

매년 새로운 쟁점들로 관련 법률도 수정되거나

새로운 법리가 생겨나기도 합니다.

그렇기 때문에 일반인들은 세세한 부분들을 알 수가 없습니다.

부동산 문제가 생겨도 어떠한 부분이 유리한지,

불리한지 판단하기가 매우 어려운 실정입니다.

이와 같이 민사 소송 중에도 부동산 관련 소송은

전문변호사가 특히 필요한 것입니다.

 

일상에서 생겨나는 부동산 관련 소송에는 어떠한 것들이 있을가요?

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1. 보증금을 돌려받지 못하는 경우-보증금 반환 소송.

 

보증금 반환 소송은 부동산 민사 소송 중

가장 빈번하게 일어나는 소송 중 하나입니다.

보증금의 반환은 임대차계약의 종료 후에야

임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무가

발생되기에 계약이 종료되어야지만 진행이 가능한 소송입니다.

보통 임대인이 보증금 전액을 돌려주지 못하겠다는

입장으로 '공제항변'을 주장하는 경우가 다반사 입니다.

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-이때 임차인이 계약기간중 연체한 금액이 있거나

-목적물을 훼손한 경우가 있다거나

-관리비 등을 제대로 납부하지 않은 등의 경우

​

임대차 계약상 발생하는 임차인의 모든 채무의 의무를

다하지 않은 경우로 보고 그 금액을 공제한 나머지를

반환하게 되어있습니다. 임대차 계약은 '쌍무계약'이므로

임대인은 목적물을 반환할 의무,

임차인은 보증금을 돌려줄 의무를 가지고 있습니다.

만약 임대인이 자신의 의무를 다했음에도

보증금을 돌려받지 못하고 있다면 내용증명을 보내는 것을

시작으로 하여 보증금 반환 소송을 제기하실 필요가 있습니다.

 

2. 세입자의 퇴거 거부 시 명도소송(건물인도)

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위와 반대되는 상황으로 세입자가 퇴거를 거부할 경우에

이루어지는 소송입니다.

명도소송이란 건물이나 토지와 같은 부동산을

정당한 소유주가 인도 받도록 청구하는 소송입니다.

임대차 계약으로 세입자가 임대료를 연체하여

임대인이 퇴거를 요구할 수도있습니다.

 

보통 주택의 경우 2회차 이상, 상가인 경우 3회차 이상의

임대료를 연체하였다면 명도소송을 통해 임대인에게

건물인도의 소송을 진행 할 수 있습니다.

 

이때 중요한 것은 명도 소송과 함께

점유이전금지가처분 신청을 꼭 해야합니다.

 

임차인이 무단으로 제 3자에게 점유지를 이전 시킬 경우

명도소송을 승소하더라도 당사자인 임차인에게

판결문의 효력을 집행 할 수 없기때문입니다.

​

3. 토지상 불법 점유자에 대한 퇴거, 철거, 토지인도

​

상속받은 토지나 오래된 토지를 매매 또는

정리하다 보면 내땅위에 건물이 지어져 있거나

예전부터 지료를 받고 토지를 임대해 온

건물이 있는 경우가 종종 있습니다.

​

지료를 받는 경우라면 계약을 지속할지

여부에 따라 문제가 없을 수도 있으나

만약 더이상 계약을 유지 하고 싶지않다면

건물을 철거하거나 건물에서 퇴거해야 하는데

이때 건물소유주 또는 점유자와 마찰이 일어날 수도 있습니다.

​

만약 불법으로 매땅위에 건물을 지었거나

건물이 일부를 침범하여 점유하고있다면

이러한 경우에는 내 토지분을 인도해 달라고 요구할 수있습니다.

​

이렇게 토지 점유에 대한 소송 시 토지와 건물의

등기상의 소유주 또는 점유자가 중요합니다.

내 허락없이 내땅에 건물을 지은 것인데

왜 소송까지 가야하는가 생각할수도 있지만

우리 부동산은 앞서 말씀드린바와 같이

토지와 건물을 별개로 생각하기때문입니다.

 

지료를 받으며 계약 후 내 토지를 소유 또는

점유한 건물소유주라면 계약적인 법리를 따라

퇴거 또는 건물을 인도하면 될 것이고,

불법 점유라면 그에 상응하는 법리에 따라

건물 철거 및 토지인도를 해야할 것입니다.

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또, 민사 부동산 소송은 판결문만 받았다고 끝이 아닙니다.

이 후 부동산에 대한 강제 집행까지 생각하셔야 합니다.

승소를 했다 해도 상대방이 소위 '배째라!' 라는 식으로 버티기며

집행이 이루어 질 수 없다면

단순히 승소 판결문을 받는 것은 의미가 없기 때문입니다.

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그렇기에 대부분 민사 소송에는 가집행을

하도록 해달라는 소송취지를 기재합니다.

​

승소할 경우 취지에 맞게 가집행 선고가 붙게 되는데,

이에 기하는 가집행을 진행 할수 있는 것입니다.

단, 상대방측에서 항소하여 이의 제기 할 수있기에

항소심까지도 각오는 하셔야 합니다.

 

이렇듯 부동산 소송은 일반적인 간단한 상식으로

해결하기는 힘들며, 좀 더 깊이 세세하게 부분적인

항목까지 따져야 하는 소송입니다.

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최근 이슈가 되고있는 전세사기, 입주지연문제, 사기분양 등

부동산문제로 인해 민사소송의 주제는

매우 다양하고 복잡합니다

​

변해가는 부동산 규제에 관한 수많은 법리들을

스스로가 모두 파악하고 해결하기란 쉽지 않습니다.

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많은 경험이 있고 해당 지역에 이해도가 높은

부동산 전문 변호사와상담부터 소송까지 함께

진행하신다면 좀 더 수월하게 해결할 수 있을것입니다.